Loi 16 : Nouvelle ère dans la gestion des condos  

La loi 16 – la plus grande réforme du droit de la copropriété depuis 30 ans – entrée en vigueur le 14 août dernier, ajoute ou modifie pas moins d’une trentaine d’articles de loi touchant à ce type d’habitation. Un des faits saillants de cette loi concerne la création d’un carnet d’entretien et d’une étude du fonds de prévoyance. Ces deux éléments vont de pair et changent radicalement comment les copropriétés seront gérées à l’avenir au Québec.  

Les contributions au fonds de prévoyance des copropriétés ne se calculent pas sur un bout de papier… Pourtant, l’article 1072 du Code civil du Québec prévoyait, sans pondération, qu’un minimum de 5 % des charges communes devait être alloué au fonds de prévoyance. Ce fameux 5 % a donc été largement utilisé depuis des décennies par de nombreux administrateurs de copropriétés pour déterminer les montants à déposer dans le fonds de prévoyance. Pour plusieurs, c’était le seul repère.   

De plus, bien des conseils d’administration n’avaient ni les compétences pour planifier l’évolution des montants nécessaires pour l’entretien d’un bâtiment ni la volonté de les faire apparaître comme des charges mensuelles. En effet, la croyance voulant que des frais de condo plus élevés diminuent la valeur des condos eux-mêmes a fait qu’on se « gardait une petite gêne ». Résultat, nombre d’immeubles à condos ont un fonds de prévoyance insuffisant et totalement inadéquat pour payer toute forme d’intervention majeure, donnant lieu à des contributions spéciales à répétition et à la détérioration du parc immobilier. Cette époque est maintenant révolue!  

Connaître la condition de l’immeuble  

La copropriété devra désormais disposer d’un carnet d’entretien rédigé par un professionnel indépendant (ingénieur, architecte, technologue professionnel ou évaluateur agréé) et maintenu selon des normes strictes et obligatoires. Il devra contenir notamment la description des parties communes et des équipements, leur état actuel et leur durée de vie prévue, la planification des réparations et des entretiens avec un horizon de 25 ans et l’historique des interventions (contrats, garanties, rapports d’inspection, etc.). Sa mise à jour sera annuelle et une révision approfondie devra être réalisée tous les cinq ans.  

Un fonds de prévoyance bien garni  

Ce carnet d’entretien deviendra la référence pour déterminer les montants devant être alloués au fonds de prévoyance qui, lui aussi, voit sa gestion encadrée par la loi. Ainsi, appuyés sur l’analyse contenue dans le carnet, les administrateurs devront faire préparer périodiquement une étude du fonds de prévoyance par un membre d’un ordre professionnel (comptable ou un professionnel responsable du carnet d’entretien apte à le faire) puis se baser sur leurs recommandations pour déterminer les contributions annuelles au fonds de prévoyance. Nous sommes à des milles nautiques de la navigation à vue qui régissait auparavant cet exercice!  

Conséquences : augmentation possible des charges communes qui réduiront les surprises financières, meilleure préservation des immeubles, encadrement à la source (les promoteurs devront, en effet, fournir – dès la livraison – le carnet d’entretien, la première étude du fonds de prévoyance et un budget initial). Résultat : une transparence accrue pour tous!   

Les copropriétés ont jusqu’au 14 août 2028 pour obtenir une première étude du fonds de prévoyance. Toutefois, bon nombre de syndicats y sont déjà et les autres doivent naviguer de pied ferme vers la conformité.  

Fini la course aux documents  

Autre morceau de taille, depuis le 14 août, à l’acceptation d’une promesse d’achat, le syndicat disposera de 15 jours pour fournir une attestation sur l’état de la copropriété. Ce document remplace la fameuse demande de renseignements au syndicat qui, en fin de compte, avait plusieurs angles morts. Ce nouveau document permettra d’y voir plus clair et il simplifie grandement le travail du courtier, soucieux de procurer à ses clients acheteurs toute l’information pour prendre une bonne décision.   

On y trouvera : le montant du fonds de prévoyance et le minimum recommandé; les contributions aux charges communes des trois dernières années (exigées et payées); les liquidités disponibles; les surplus ou déficits annuels des trois derniers états financiers; le budget prévisionnel de l’année en cours; la couverture d’assurance; l’existence d’un fonds d’autoassurance et la franchise la plus élevée; un sommaire des inspections/expertises, sinistres, réparations majeures, remplacements; les modifications à la déclaration de copropriété et les litiges en cour… Trouver toutes ces informations dans un même document, on croit rêver!  

Bien que le condominium ne soit pas le type d’habitation le plus répandu dans les Laurentides, le nombre de condos vendus dans le centre urbain de Mont-Tremblant dépasse celui des unifamiliales et dans les centres urbains de Saint-Sauveur (Piedmont, Saint-Adolphe-d’Howard, Prévost, Morin-Heights et Sainte-Anne-des-Lacs) et de Sainte-Adèle (Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson, Estérel), il représente 20 % du nombre de ventes. De plus, de nombreux projets en développement en ajouteront un nombre important d’ici quelques années. On ne peut donc que se réjouir des dispositions de cette nouvelle loi!