Immobilier : Les municipalités à la croisée des chemins  

C’est le mois des élections municipales au Québec et on peut affirmer sans se tromper que certaines administrations sortantes ont laissé des dossiers très chauds aux nouveaux locataires des hôtels de ville. Certains projets et règlements touchant à l’urbanisme et au zonage, notamment, ont été particulièrement contestés… assez pour que les administrations sortantes les mettent sur la glace afin de les passer aux suivantes.   

Parmi ces projets audacieux, mentionnons le fameux PPU (programme particulier d’urbanisme) proposé par l’administration de Michèle Lalonde à Sainte-Adèle, qui redéfinit le périmètre urbain en y intégrant une partie du secteur Chantecler. On doit aussi mentionner la révision du zonage à Piedmont dont l’objectif est d’atteindre la cible de 30 % de territoire protégé adoptée par le gouvernement du Québec, un alignement aux recommandations de la COP15 (ce n’est pas rien!). Deux projets qui ont soulevé l’ire des propriétaires terriens affectés par ces dispositions et mené ces administrations à appliquer les freins.  

Plus de monde  

Le gain en population provoqué par la COVID, l’arrivée des boomers à l’âge de la retraite et de la génération Y à l’âge auquel on fonde des familles exerce une forte pression sur la demande de logements. Résultat : des terres qui ont sommeillé durant des générations sont maintenant d’actualité et leurs propriétaires voient, enfin, venir le jour de les exploiter. Toutefois, leur développement amène un changement notable dans l’organisation spatiale de ces municipalités. En effet, personne ne s’attendait vraiment (à tort ou à raison) à voir ces secteurs devenir urbanisés.   

Selon les projections démographiques de l’Institut de la statistique du Québec (ISQ), d’ici 2050, trois MRC laurentiennes connaîtraient un essor démographique supérieur à celui de la région. La MRC des Pays-d’en-Haut fait partie de ce groupe sélect. De plus, durant cette période, seulement deux MRC de la région verront une hausse de leurs résidents de moins de 20 ans. La MRC des Pays-d’en-Haut répond encore une fois : « présente! ».  Il faudra bien loger tout ce beau monde!  

On se rappellera qu’en 2022, plusieurs municipalités avaient procédé à un moratoire en urbanisme : Mont-Tremblant, Sainte-Anne-des-Lacs, Morin-Heights, Mirabel et Brownsburg étaient parmi celles-là. Nouvelles routes ou allées véhiculaires, location à court terme, développement de projets intégrés, tout avait été stoppé afin de ne pas être emporté par l’avalanche de demandes de permis. C’est au tour de Sainte-Adèle et de Piedmont d’être dans la tourmente.  

L’avenir du secteur Chantecler à Sainte-Adèle  

À Sainte-Adèle, le fameux PPU du secteur Chantecler intègre au périmètre urbain une section importante de ces terres actuellement zonées récréatives. Personne ne l’avait vu venir! Ces nouvelles dispositions permettraient la construction d’unités d’habitations et de commerces de proximité de manière plutôt serrée. Tout un changement, si l’on considère qu’actuellement ces terres sont traversées par des sentiers – dont certains sont patrimoniaux – entretenus à la perfection par Plein air Sainte-Adèle.   

Le hic : ce PPU prévoit que 30 % de ces terres seraient soustraites du développement. On veut conserver les sentiers patrimoniaux et le lien avec le parc du mont Loup-Garou. Le propriétaire, Jacques Goupil, ne l’entend pas de cette façon. Il crie à l’injustice et à une expropriation déguisée. Sur sa demande, les sentiers qui sillonnent ses terres sont maintenant fermés pour une période indéterminée. Ce PPU n’est pas mauvais en soi : il encadre le développement en assurant la pérennité des accès aux sentiers, met en valeur le bord du lac Rond et définit les types d’habitations pouvant être construites, ainsi que leur facture visuelle. On est loin du développement sauvage!  

Piedmont aligné avec la COP15  

À Piedmont, là aussi, de grands propriétaires terriens crient à l’expropriation déguisée. L’administration de Martin Nadon a déposé un projet de plan d’urbanisme détaillé, réalisé en collaboration avec Éco-corridors laurentiens, qui identifie des zones à haute valeur écologique et propose des règlements qui y modifieraient drastiquement les possibilités de développement, afin de protéger 30 % de son territoire. On parle de millions de pieds carrés.   

Dans ce plan, on y mentionne notamment l’interdiction complète de construction dans la réserve naturelle Alfred-Kelly et sur des terrains dont la pente est supérieure à 25 %. On augmente également la dimension minimum des lots dans certains secteurs de 4000 à 40 000 mètres carrés, ce qui rend le potentiel de développement de ces terres pratiquement nul. Le maire Nadon expliquait au Journal Accès : « Soit on reste une municipalité de campagne, soit on devient une banlieue. Si, sur chaque terrain, on peut construire à tous les 4000 mètres carrés dans tous les secteurs de la municipalité, Piedmont ne sera pas la même dans 15 ans. »  

Ces municipalités sont à un moment charnière de leur développement. Les prochains mois permettront de voir quelle orientation prendront les nouvelles administrations. Deux dossiers à suivre de près.