Statu quo sur l’imposition des gains en capital

Par Louis Giguère B.A. Ecn., M. Sc., Courtier immobilier résidentiel

On se souviendra qu’en juin dernier un nouveau calcul de la portion imposable des gains en capital générés notamment par la vente d’une résidence secondaire devait entrer en vigueur. Cette augmentation faisait passer le taux d’inclusion (la partie imposable du gain) de 50 % à 66,67 % pour la portion des gains en capital excédant 250 000 $. Les résidences secondaires étaient frappées de plein fouet par cette mesure. Un an plus tard, rien n’a encore été mis en œuvre et la confusion persiste. Faisons le tour de la question, alors que les chalets laurentiens prouvent encore une fois leur valeur cet été et que bon nombre de vacanciers seront tentés d’en acheter un!

Un retard administratif apprécié

Le gouvernement du Canada a annoncé, le 31 janvier 2025, le report de la date d’entrée en vigueur de l’augmentation du taux d’inclusion des gains en capital au 1ᵉʳ janvier 2026. Initialement, cette augmentation était prévue pour le 25 juin 2024. Ce report était obligatoire. En raison de l’instabilité politique à Ottawa, notamment la démission de Justin Trudeau et la suspension du Parlement jusqu’en mars 2025, aucun projet de loi n’a pu être déposé pour en assurer l’application pour l’année d’imposition 2024.

Un chalet, un bon investissement?

Cette mesure avait suscité de vives préoccupations parmi les propriétaires de chalets. Depuis la pandémie, dans de nombreux secteurs des Laurentides, le prix des chalets a plus que doublé. Dans certains cas, comme des bords de l’eau convoités, les prix ont même triplé. À ces augmentations de prix exceptionnelles s’ajoute la tendance haussière normale observée durant les années prépandémiques.

Résultat : un chalet acheté 500 000 $, il y a 10 ou 15 ans, peut facilement se vendre 1 500 000 $ aujourd’hui, s’il a été bien entretenu. Une telle résidence secondaire peut ainsi générer un gain en capital de 1 000 000 $. Pas mal comme investissement! D’autant plus que l’on doit aussi considérer tous les bons moments que ce bien immobilier aura fait vivre à ses occupants et que les coûts d’opération et d’entretien sont en partie amortis par le fait que l’on n’aura pas dépensé d’argent ailleurs pour des vacances.

Une plus-value imposable

Reprenons l’exemple de ce chalet vendu 1 500 000 $ qui génère un gain en capital de 1 000 000 $. À un taux d’inclusion de 50 %, la plus-value imposable résultant de la vente de ce chalet est de 500 000 $. Selon les mesures annoncées, puis retardées, le gain en capital aurait été soumis à un régime différent.

En effet, un taux d’inclusion de 50 % aurait été appliqué à la première tranche de 250 000 $ (donc 125 000 $ imposable) et un taux d’inclusion de 66,7 % aurait été appliqué sur chaque dollar de plus-value au-delà de 250 000 $. Donc, 66,7 % de 750 000 $, soit 495 000 $. La plus-value imposable totale générée par la vente de ce chalet serait passée de 500 000 $ à 620 000 $. Dépendant du taux marginal d’imposition auquel le vendeur se situe, cela représente une hausse substantielle de l’impôt à payer pour l’année de la transaction.

Une mesure fort impopulaire

Outre les propriétaires de chalets qui ont critiqué ouvertement cette mesure, la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) avait pris position en faveur des propriétaires locatifs. Elle qualifiait cette mesure d’injustifiée et d’inéquitable tout en affirmant qu’elle risquait d’affecter sévèrement les propriétaires locatifs de la classe moyenne pour qui leur plex constitue l’essentiel de leur plan de retraite. De plus, une pétition intitulée Budget 2024｜Contre l’augmentation du taux d’inclusion des gains en capital avait été lancée sur le web, recueillant plus de 51 000 signatures.

Nouveau sursis annoncé

Le premier ministre, Mark Carney, a promis d’annuler l’augmentation prévue du taux d’inclusion des gains en capital lors de la campagne électorale. Il a déclaré que l’annulation de cette hausse fiscale encouragera les bâtisseurs, innovateurs et entrepreneurs à développer leurs entreprises au Canada. On remarque qu’il exprime son intention sur le volet « affaires » du gain en capital, sans mentionner celui des résidences secondaires. Osons croire qu’il n’ouvrira pas cette boîte de Pandore.

Gain en capital = prix de vente – prix d’achat incluant certaines dépenses

Inclure le coût des rénovations effectuées depuis l’achat dans le prix d’achat (on achète un chalet 500 000 $, on fait 50 000 $ de rénovations en 8 ans, le prix d’achat pour le calcul du gain en capital devient 550 000 $ (autre bonne raison d’exiger des factures et de travailler avec des corps de métiers certifiés RBQ)

Soustraire les dépenses liées à la vente, comme la commission des courtiers immobiliers