Des prix demandés plus justes?

La différence entre les conditions de marché de 2021 (record Covid) et celles de 2018 (pré-Covid) sont énormes. C’est ce qui explique l’augmentation des évaluations publiées en janvier. Toutefois, ces nouvelles évaluations sous-estiment déjà la valeur actuelle d’une propriété puisque, dans les trois dernières années, le marché s’est aussi apprécié. Reprenons notre exemple. Une résidence qui était évaluée à 600 000 $ dans l’ancien rôle d’évaluation qui s’est terminé en décembre 2024 pourrait avoir passer la barre du 1 M$ en janvier 2025. Si on lui ajoute 10 % à 15 % d’appréciation gagnée au cours des trois dernières années, sa valeur pourrait atteint 1 150 000 $. Impressionnant! D’autant plus que ce chiffre, maintenant appuyé par une évaluation municipale « à jour », de 1 M$ semble beaucoup moins « sorti d’un chapeau » qu’il y a quelques mois seulement, lorsque l’évaluation de cette résidence était de 600 000 $!

Un outil précieux

L’augmentation des évaluations municipales facilitera la fixation d’un bon prix de vente. Dans les dernières années, il était difficile de s’y référer tellement le marché s’appréciait. Les résidences unifamiliales se vendaient à un ratio de 180 % à 200 % plus élevé que l’évaluation. Les forces du marché parlaient, mais généraient également du scepticisme : certains croyaient que les courtiers poussaient eux-mêmes le marché vers le haut (!), d’autres que les prix allaient baisser… que nous étions dans une bulle immobilière, etc.

J’ai écrit sur ce sujet à plusieurs reprises en décrivant les tendances de fond qui s’exercent sur le marché immobilier – facteurs démographiques, sociaux-économiques et de style de vie – qui poussent la valeur vers le haut. On peut maintenant prendre en considération la nouvelle évaluation (avec précaution et discernement) en y ajoutant une plus-value représentative du mouvement du marché immobilier des trois dernières années pour faire des scénarios de prix.

Fixer le meilleur prix

L’année dernière, sans évaluation valable sur laquelle s’appuyer, un grand nombre de résidences ont été mises en vente à un prix trop élevé. Plusieurs vendeurs désiraient profiter « au maximum » de l’appréciation du marché et tentaient leur chance. Ce qui explique en partie les annonces de « baisses de prix » observées sur Centris semaines après semaines. Plutôt qu’une baisse du marché, on peut croire que nous assistions à des ajustements de prix.

Aujourd’hui, pour justifier un prix supérieur à la nouvelle évaluation, on devra l’ajuster en y ajoutant la plus-value des trois dernières années et en faisant valoir des attributs concrets qui en augmentent la valeur : chauffage central ou planchers chauffants plutôt que des plinthes électriques, toiture, fenêtres, terrasse neuves, qualités spécifiques et supérieures de la localisation, etc. Cette fois, l’addition de ces caractéristiques se fera à partir d’une valeur de départ connue et elle aura un point d’arrivée plus facile à justifier. Voilà qui est plus intéressant pour tout le monde. Reste à voir, les prochains mois nous le diront, jusqu’à quel point on peut se référer à cette nouvelle évaluation pour arriver à un prix de vente qui reflète les forces du marché… sans avoir à faire de contorsions!