Immobilier : le meilleur prix grâce à un dossier bien garni!

Publié le 27 février 2024 par Médialo

Mettre sa résidence en vente requiert une mise à jour de documents importante qui étonne souvent bien des propriétaires. Parmi les réactions les plus fréquentes, on entend : « Il faut que je cherche ces factures? »; « Avez-vous vraiment besoin de ça? » La réponse est toujours « oui ». Le courtier doit valider toute l’information que l’on veut transmettre à un acheteur potentiel avant de publier ces renseignements dans l’inscription d’une propriété sur Centris. Le devoir de validation du courtier en est un des plus importants. On fait le tour de la question.

Louis Giguère, B.A. ecn.; M. Sc., courtier immobilier résidentiel

Plusieurs types de documents sont nécessaires pour mettre sa propriété en vente. Certains sont d’ordre légal comme les titres de propriété, le certificat de localisation, les servitudes; d’autres, tels que les engagements contractuels avec des fournisseurs, les factures d’énergies (gaz, électricité), les taxes et tous les autres frais récurrents composent les dépenses d’opérations de la résidence. Les factures pour des travaux effectués au fil du temps et les preuves d’entretien réguliers des systèmes témoignent d’une saine gestion de l’actif.

Le registre foncier, une mine de renseignements

Le courtier commence son travail par une recherche dans le registre foncier. Il y trouvera l’acte de vente qui permet de savoir si son interlocuteur est bien le propriétaire (il vérifiera alors sa capacité légale à vendre l’immeuble), puis dans l’étude de l’acte de vente, il cherchera l’existence de servitudes – le cas échéant une recherche dans le registre permettra d’en obtenir copie – et il vérifiera si un droit de premier refus pour un tiers existe. Outre l’acte de vente, sont inscrites au registre foncier l’hypothèque en vigueur, celles qui auront été radiées et toute hypothèque légale qui aurait été levée contre le propriétaire.

Le certificat de localisation, bien plus qu’un plan

Le certificat de localisation est un autre document essentiel. Fruit du travail d’un arpenteur-géomètre, il décrit la propriété. On y trouve l’historique du lot, ses limites, le droit de propriété, le zonage et les limites au droit de propriété posées par un zonage agricole, un arrondissement historique ou une zone aéroportuaire, par exemple. On saura également si l’immeuble est construit en zone inondable. Le plan, qui complète ce certificat, indique la position des bâtiments principaux et secondaires sur le lot et leur conformité avec les règlements de zonage. Il décrit la présence d’empiètement sur les lots voisins, les bandes de protection riveraines, la localisation du système septique, du puits et j’en passe. Il doit être daté d’au plus dix ans, et, si un bâtiment, une terrasse, un gazebo permanent ou un agrandissement de l’entrée de garage ont été ajoutés, un nouveau certificat sera requis. Il est de la responsabilité du notaire d’en faire l’étude et la présentation à l’acheteur afin qu’il s’en déclare satisfait. Toutefois, le courtier doit en prendre connaissance dès la mise en vente, afin de décrire la propriété, poser des questions pertinentes au vendeur et informer l’acheteur.

Mettre en lumière systèmes septiques et puit

Dans les Laurentides, les résidences non-reliées aux systèmes d’évacuation des eaux usées sont nombreuses. La description de ce système est essentielle. Il est de la responsabilité de la municipalité de garder en référence les types de systèmes septiques installés lors de la construction des résidences construites sur son territoire et d’émettre, sur demande, un document qui décrit sommairement ces systèmes, sans toutefois en confirmer leur conformité actuelle. La question se pose alors : est-il conforme? Le temps affecte l’intégrité de ces systèmes et plusieurs ne se conforment pas à la règlementation de 1982 – encore en vigueur aujourd’hui. Pour le savoir, il faudra engager un technologue afin qu’il en fasse l’inspection. Une étape qui révèle souvent bien des surprises et que je recommande à tous mes clients lors d’un achat. Même chose pour un puits, mais dans ce cas, la municipalité n’a aucune information à donner. Une inspection par des experts certifiés est alors nécessaire. Donc, pour ces deux systèmes, le vendeur devrait avoir, au minimum l’information que la ville conserve sur le système septique dont sa propriété est dotée, les documents attestant de sa vidange et un test tout récent de la qualité de l’eau du puit. C’est encore mieux si on peut trouver les plans et leur description – l’acheteur décidera s’il en fait faire l’inspection.

La valeur de l’entretien régulier

La dépréciation affecte tous les immeubles, le seul moyen d’y opposer une force positive est l’entretien et les améliorations apportées à l’actif. Les factures et le choix d’un personnel qualifié pour réaliser entretien et travaux est le seul moyen de prouver la valeur de ce qui aura été fait. Les fausses économies réalisées en payant comptant pour des travaux afin d’éviter de payer les taxes se transforment en manque à gagner lors de la vente d’une propriété. Le propriétaire peut affirmer que tout a été réalisé « selon les règles de l’art », mais si l’on n’a ni la description des travaux, ni la facture d’un professionnel de la construction certifié RBQ, rien ne l’indique et le courtier ne peut pas dire à un acheteur que tout a été fait « selon les règles de l’art ». Cela peut sembler élémentaire, et pourtant, il est monnaie courante de ne pas avoir de facture pour des travaux aussi importants que le revêtement de la toiture, des murs de soutènement ou une nouvelle salle de bain. Difficile alors d’en faire valoir la valeur.

Pour vendre à un bon prix, il faut éliminer les zones grises dans la description d’une propriété. Un dossier bien garni apporte la paix d’esprit au vendeur et est un gage de confiance pour l’acheteur. Il constitue un pré requis pour une transaction gagnant-gagnant, et c’est bien ce que nous recherchons tous.

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