Garantie légale et vices cachés 101

Par Louis Giguère B.A. Ecn., M. Sc., courtier immobilier résidentiel

Publié le 1 septembre 2024 par Médialo

En ce mois de septembre, qui marque souvent un regain dans l’activité immobilière, plusieurs d’entre vous jonglent peut-être avec les notions de garantie légale et de vices cachés. Que ce soit pour l’achat ou la vente d’une propriété, ces concepts sont étroitement liés et revêtent une importance capitale, et pourtant, ils sont généralement mal interprétés ou mal connus. Il peut s’en suivre des décisions mal avisées, des réclamations caduques et des poursuites non-désirées devant les tribunaux. Une décision éclairée appuyée sur les définitions précises de ces concepts ne peut que favoriser les deux parties lors d’une transaction.

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La garantie légale comporte deux volets: la garantie du droit de propriété et la garantie de qualité. La personne qui vend une propriété est tenue de garantir qu’elle est exempte de tous vices de titres et de tous vices cachés, sauf ceux dénoncés avant la vente. Il est à noter que ces garanties existent par le seul effet de la loi, c’est-à-dire sans qu’il ne soit nécessaire de les prévoir au contrat. Ainsi, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) en donne les définitions suivantes.

La garantie du droit de propriété

Le bien est libre de tous droits, autres que ceux déclarés par le vendeur. Par exemple il n’a pas été déclaré comme résidence familiale, ou encore aucune autre personne non-déclarée n’en détiendrait une portion.

Le vendeur aura libéré le bien de toutes les hypothèques l’affectant, sauf celles assumées par l’acheteur.

Le bien ne fait pas l’objet d’empiètement de la part du vendeur ou d’un tiers. Cet aspect sera révélé dans le certificat de localisation. Le courtier, après analyse de ce certificat, aura déjà informé l’acheteur d’un empiètement identifié par l’arpenteur géomètre s’il y a lieu, mais ce sera au notaire de conseiller les deux parties sur les mesures nécessaires pour remédier à la situation.

Le bien ne viole aucune limitation de droit public, sauf celles dénoncées par le vendeur ou celles que l’acheteur aurait dû découvrir. Une section complète de la déclaration du vendeur porte sur ce sujet, on y mentionne notamment : zone inondable, zone aéroportuaire ou encore limitations spécifiques à des règlements d’urbanisme.

La garantie de qualité

Ce volet est le plus discuté et celui qui inquiète le plus vendeurs et acheteurs – assez pour se réveiller la nuit, si j’en crois certains témoignages! Le Code civil du Québec en donne la définition : « Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité, que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix s’il les avait connus » Les mots importants ici sont « impropres à l’usage » et « diminuent tellement son utilité ». Ils décrivent un vice grave. (Il est important de noter que les appareils électroménagers doivent fonctionner le jour 1 de la prise possession – la garantie de qualité ne va pas plus loin pour eux)

La garantie de qualité, un des deux volets de la garantie légale, fait référence directement aux vices cachés. Voyons sa définition, telle qu’énoncée par l’OACIQ. On considère un vice comme étant un vice caché s’il remplit les quatre conditions suivantes :

Le bien est affecté d’un vice grave qui rend ce bien impropre à l’usage et diminue tellement son utilité

Le vice existait au moment de la vente

Le vice doit être caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer.

Le vice est inconnu de l’acheteur.

Notons que si le vice est connu du vendeur, il n’est pas « caché », ce vice aurait dû être révélé dans la déclaration du vendeur. Si l’on peut démontrer que le vendeur aurait dû être au courant de ce vice (un système de plomberie qui cogne lorsque lave-vaisselle et laveuse fonctionnent en même temps, champignons qui réapparaissent sous une peinture fraîche…), mais ne l’a pas révélé, il sera d’emblée tenu responsable, alors que si le vice est réellement « caché », et non « camouflé », une entente pour y remédier – souvent à l’amiable – pourra être conclue entre acheteur et vendeur de bonne foi, sinon ce sera devant les tribunaux.

Vendre avec ou sans garantie légale?

Question importante qui a ses implications à laquelle votre courtier devrait vous aider à répondre. La réflexion doit porter sur les éléments suivants : selon les définitions apportées dans cet article, le vendeur doit évaluer la connaissance qu’il a de sa résidence, son niveau de confiance relativement à sa condition, l’importance de l’engagement qu’il prend et la plus-value que la vente avec garantie légale peut apporter. Dans tous les cas, l’élément essentiel est de savoir en quoi on s’engage et d’être « bien » avec sa décision.

Profondément enraciné dans les Laurentides, Louis Giguère possède un baccalauréat en économie et une maîtrise en marketing du HEC de Montréal. Avant de devenir courtier immobilier, il a fait carrière en design, communications et marketing. Il sait créer de la valeur et mettre en évidence les attributs-clés des lieux et du patrimoine bâti laurentiens. Journaliste indépendant, il a écrit plusieurs articles sur des projets immobiliers, des maisons d’architectes, les tendances en consommation et le style de vie dans différents médias québécois.

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